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“抄底”总是悄悄来迅速去永远不要奢求最低

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作者来源: 未知 ????? 发布时间:2021-01-22

  “谁的钱都不是大风刮来的,能省一点是一点。”在采访中,准备买房、又想再等等的林女士笑着对记者说。

  “我去年年底看的房子,均价大约2.8万元/平方米,现在楼盘搞十周年促销,均价2.4万元/平方米左右,还送4000元管理费,幸好年前没买。”准备买亚运城房子的吴小姐很开心地说。

  刚在黄埔某新盘下定的黄先生,从去年10月开始看楼,跟踪了这个楼盘近半年,近期推出的相同户型的特价房大概优惠了34万元,单价约3.1万元/平方米,比去年10月优惠了1500元/平方米左右,“但特价房在低楼层,楼栋、景观、朝向都不如之前的单位,如果去年10月买,现在也不算亏”。

  从不同购房者的心态来看,要在楼市实现抄底并不容易。一味等待,并不一定能等到底部,何时出手才合适?

  我们不妨来看看广州楼市历史上,底部到来前会有哪些典型特征;购房者应该遵循哪些原则,才能迅速捉住阶段性底部。

  没有一个“底”是敲锣打鼓来的,相反,它总是悄悄地来、迅速地去。如果开发商大声叫嚷着“涨价了”,那大概率上你不用太当真。出于“买涨不买跌”的市场心理,开发商极力宣传涨价,往往是为了助推买家加紧入市,很多时候未必真的涨价。

  但是,如果开发商悄悄地关起门来搞某些小范围的“内部员工价”“VIP认购会”等名目的促销,购房者最好要留意,因为这有可能会放出真的“底价”。

  真正“到肉”(粤语,指大实惠)的降价,在大多数情况下都是藏着掖着进行的,或者是小范围一对一通知准买家,暗中消化部分存货,等资金回流、业绩过关后,降价通道就会关闭,重新恢复原价,这是很多开发商的惯用做法。

  如果你的意向楼盘出现这样的降价窗口,建议购房者大胆捉住,否则很有可能会错过底部。

  从历史上几次底部出现的情况来看,底部真正出现的时候,大家都不相信它已经来了,总要等到底部已经过去很久、楼市又恢复涨势的时候,大家才回过神来:哦!原来那个就是底部!

  所以,错过底部很正常,假如你不是一个职业投资者,而仅仅是一个需要房子居住的购房者的话,那么不需要有太多的“抄底”奢求,真正的底部是很难从技术上捕捉的。

  需要强调的是,刚需买家、改善型买家不用太在意抄底之举,因为放在更长的时间轴上看,楼价曲线是持续向上的,对自住购房者来说,楼价短期的涨跌和你关系不算太大,你不需要有抄到最低点的执念,你需要做的只是:在楼市开始进入“U形”底部时,能够及时地发现市场已经开始处于谷底,能够买到一套相对笋价的合适的房子,那便足够了。

  不少购房者对底部也有误解,认为一定是非常笋的价格才能叫做底部,事实上,市场的表现往往并非如此。

  构筑阶段性底部的重要信号是出现促销季:市场出现明显的、持续的、波段式的促销,且一波比一波花样新、力度大,比如变相降价、跌破开盘价、“面包卖面粉价”,等等,这些一旦成为一个阶段的常态,则可以判断楼市已向买方市场转变,这时候出手,任何时间段内都是合适的,运气好的话说不定刚好能“捉底”。

  以2019年为例,楼市的主题就是促销,开发商促销的规模越来越大,不少楼盘降价幅度也越来越大,因此可以判定,去年楼市正在筑底进程。但从均价上看,2019年的楼价却比2018年上涨了5.5%,这说明在全市范围内有楼盘降价,也有楼盘还在升价;有楼盘降得多,也有楼盘降得少。

  所以,购房者一味等待不一定明智,可能你看中的区域和楼盘,不涨价就已经相当于降价了,并不是每个区的楼盘,都会像增城那样“打折打到骨折”。

  增城只是楼市调整期最典型的缩影,代表了库存量大、消化周期长区域楼价的下调压力。根据最新数据,目前广州楼市的平均去化周期是13个月,其中,去化周期高于13个月的区域有:南沙、花都、从化、增城、白云。也就是说,这些区域所面临的库存压力较其他区域要大,开发商促销的动力会比其他区域更足。

  但是,对于新盘少、库存消化周期在半年左右的越秀、天河、黄埔等区域来说,让利空间相对小,甚至仍有楼盘小幅涨价,如果你打算在这些区域购房,对抄底的期望值就不能太高。

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